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写字楼保洁
时间:2014-04-24   编辑:上海五美环境工程有限公司    阅读:2026次

  写字楼保洁管理是企业管理中的十大主要内容之一,尤其象高档高层或超高层综合型的商务写字楼,清洁管理不到位直接影响各楼层的企业形象。对于大厦里的保洁管理,尤如一个人的脸面,直接让服务对象感受到的服务前场操作,一个人的脸面如果不洁,怎么能赢得客户的的认同感呢?

在一个商务物业区域中,整洁及其所带来的舒适和优美,是一个十分重要的评价指标。它具有视觉上的直观性,会由此直接带来心理上的舒适感与美感。同时,保洁也是对建筑和设备维护保养的需要,自然保洁成为物业管理水平的重要标志。

写字楼一方面要创造写字楼内优外秀的环境,让业主及租户在大楼内工作、生活感到舒适、方便;另一方面,要通过清洁工作使物业(房产、设备等)得以保值,并为设备提供一个良好的运行环境。

目前,我们全国的的保洁管理在各地处于良莠不齐,一个较好的楼宇物业管理水平,休现在有着较高的顾客满意度。但同时也存在着一些问题。例如,标准写字楼的卫生间清洁不能让业主满意,时而有业主为此投诉;清洁工在对客服务时礼仪不佳,不能做到“微笑服务”,在服务过程中有时也有不够细心的情况,等等。

从行业所存在的问题来看,我们需要进一步提高写字楼的保洁水平。主要是以更高的保洁标准为指导,制订出促进写字楼保洁水平提高的保洁要求和操作规范,并将这些要求、规范落到实处,同时,加强对对服务人员的培训和教育,提高服务水平。

一、 建立科学的管理机制

当代一切实务运作,管理为先。保洁工作同样需要科学的管理机制来保障。

1、良好的组织结构

保洁不仅仅是清洁专业的事情,也是与整个物业企业从上至下各级部门相关的事情。应建立一个从上至下的保洁组织结构,如“公司——部门——班组——清洁工”。地址主要负责保洁服务的改进与创新、保洁质量的升级等重大事项决策;部门主要负责具体运作,对公司做出的保洁服务决策进行细化、实化,并对保洁工作过程进行监督控制;班组负责组织实施部的各项保洁指令;清洁工负责保质保量地完成自己所承担的保洁任务。同时,还要定义好各级部门之间的接口,使各级部门的保洁工作能很好地衔接。

2、合理的人员配备

保洁是一项涉及范围较广、任务较重的工作,合理的人员配置是保证顺利、有效地实施保洁工作的基础。人员配备的首要任务是明确工作内容、工作负荷,合理地评估每项工作的工作量,主要从完成一项任务单位人工的耗时来考虑,按总工作量与单位工作量所需人数的比值来配备人员数量。(比如一个清洁工清理一个卫生间一次耗时十五分钟,根据需要的卫生间保洁度,一天需要多少次完整的保洁过程清理才能使卫生间整体保持在让业主认同的清洁状态,再就是在一天工作中清洁工不间断地巡场,发现问题及时清理。)其次是要客观地对待人员配备问题,需要多少人就应该配备多少人。

3、鲜明的岗位职责

无论是管理学或是如ISO9000质量管理体系这样的标准中都对建立岗位职责有着很明确的要求。岗位职责必须是鲜明的,让每个员工都很明确地知道自己需要做什么,并且工作范围划分清晰,避免出现某项工作可能由甲员工来完成,也可能由乙员工来完成,结果谁也不来完成的情况。

4、合理的工作流程

工作流程在项目型的服务中尤为重要,它保证对客服务的快速响应以及保质、可控地完成服务。应对项目型的服务(如上门洗地毯、代家政、代邮政服务等衣有偿收费服务)建立一套完整的服务流程,甚至可以把如卫生间保洁这样的工作当做项目来看待,建立工作流程。在建立工作流程时要注意设定过程监控点,以便对工作过程实行监控,保证工作质量、服务质量。

5、有效的监督控制机制

要使保洁工作能保质保量完成,必须有有效的监督控制机制,应把监督控制分布到保洁工作的各个环节,并切实抓好监控工作。监督控制机制包括过程监控和结果验证,过程监控是在保洁工作过程的不同阶段设立检查点,进行检查,结果验证是在某项保洁工作完成后对保洁效果进行检查。过程监控和结果验证都是必须的,缺少任何一个方面都会达不到良好的监控效果。现在某些清洁工作只进行了结果验证而无过程监控,所以在出现不理想的结果时难以找出原因。

6、良好的沟通体系

良好的沟通是工作有效性的催化剂,也是管理决策的有力辅助。现在清洁专业缺乏从上而下的工作链形式的沟通体系。

良好的沟通体系应该是公司的决策、指导精神布置到管理处后,部门在细化实施过程中将遇到的问题、总结出来的意见反馈给公司,公司对反馈的问题、意见进行参考,对决策进行调整,将新的决策、指导精神往下灌输,这样形成一个循环体系,促进持续改进工作。

二、 导入更高的管理标准

现在国内很多物业企业都开始有目标的提升自己,实施了ISO9000(2000版),各专业都已系统化、规范化,包括清洁专业,但是清洁专业还需要双约束管理标准,那就是需要导入ISO14000环境质量管理体系。从某种意义上讲,ISO14000是在ISO9000基础上对一些公司提出的更高要求。同时,实施ISO14000对企业而言也应该是一项蕴含着许多商机的新型的环境经营战略。通过不断的清洁环境评价、管理评审、体系审核(内审和外审)活动,推动这个体系的有效运行,推动管理处清洁专业工作质量的持续改进,从而加快此方面的进程。

业主总是崇尚自然,希望生活在一个空气清新、幽雅宜人的环境中,这是清洁工作的奋斗目标。

三、 灌输“人本化”的服务理念

真正贯彻“以人为本,服务第一”的理念,无论是公司管理上或是员工对客服务中,都应该做到把业主的满意放在第一位,贯彻“不仅是做事,更重要的是对人进行服务”的思想,提高对客服务意识,增强服务技能。而不能做语言上的巨人,行动上的矮子。

四、 市场化的服务组织

公司的保洁服务应朝高质量、多样化的方向努力,在社会分工越来越细的今天,应导入“集成服务”的观念。物业是一个平台,一个随着社会变革和人们的生活观、价值观进步而不断延伸的平台。任何一个物业企业,不可能包揽所有最好的服务,但却可以通过市场化运作,充分利用物业这个平台或服务市场,从社会各行各业中,引入佼佼者,通过集成,形成自己的顶级品牌服务。保洁也是如此,比如,如果某公司在保洁工作的某一项目上有着明显的专业优势,那么可以把该项保洁工作承包给该公司(象灭鼠承包和食堂清洁管理已在部分国内大公司实行)。

五、 加强内部培训

1、服务意识和服务技能培训

在绿化保养、零干扰服务、清洁巡查、言行规范等多方面在清洁管理活动中要真正规范起来,由于清洁工整体文化程度较低,服务意识、服务技能上比较欠缺,需要在这些方面对他们加强培训,强化服务意识。同样,管理层的相关人员也要加强自身多方面的素质培养,这样才能让服务意识和清洁工作技能在现有基础上再上一个台阶。同时,各层次员工都应培养“自我挑战”意识,有挑战才可能有提高,才会动脑筋去思索工作中存在的问题,才有动力去寻求解决问题的方法。

2、加强培训的效果监控

每周部门清洁主管、领班都应会对清洁工进行培训,但效果体现得如何呢,任何行业的培训,应加强这一培训活动效果的监控,比如,每次培训时可以请一个本部门其它专业的主管或其它部门的主管(甚至部门经理)到现场旁听培训,对培训做出评价意见,提高培训质量,监督培训效果。也可以采用培训后问卷调查形式, 改善培训效果。

六、 具体工作要求

清洁管理工作要走规范化、高标准、严要求道路,不能降低标准适应工作,虽然有一些全国城市物业管理优秀大厦,可是清洁专业许多方面都存在与“优秀大厦”标准不相符的情况。因此行业中清洁主管要多因地制宜地制定清洁管理方案,根据本商务楼宇的特点,及时调整方案。真正落实、细化第三层次文件,较为准确地规定清洁工的工作操作程序(包括工作频率),在工作中,主管如果发现不能达标准的,应具体问题具体分析一下,制定出一套符合本写字楼特点的操作标准,完善和补充公司的操作标准或叫做改进方案,这样发现问题就能确定是标准的执行力度不够还是标准不够完善。挖掘清洁不到位的根源所在。

清洁卫生工作标准要提高,标准要不折不扣地执行,保证做到:

“五定”(定人、定地点、定时间、定任务、定质量)。

“七净”(各楼层地面净、内围地面净、外围人行道净、雨(污)水井口净、设备净、地面路沿花草根净、墙根净)。

“六无”(各管井无垃圾污物、无清扫工具、1~6号十字通道无碎纸皮核、前室和楼梯道无烟头、地面无污水脏物、电梯门和电梯门口无纸屑脏物)。

“适时”(楼层清洁工垃圾清运至B1F安排要适时,目前一些高层大厦还做不到垃圾集中袋装,所以必须要做到当日垃圾当日清除,一是防止前室不洁、气味难闻,三是不会给业主留下“每日垃圾下班后不清理”的坏印象)。

楼层卫生间清洁管理要到位

公共卫生间清洁后的标准:地面无烟头、污渍、积水、纸屑、果皮,天花、墙角、灯具目视无灰尘、蜘蛛网,目视墙壁干净,便器洁净无黄渍,室内无异味、臭味。

一般认为,公共卫生间的卫生水平反映一座大厦总的卫生水平。

写字楼卫生间第一存在问题是清洁度不够,是否由于主管巡查和清洁工清洁频率不够造成?应查找此类问题,多方克服这样会减少企业的成本消耗;第二是气味难闻,业主反映较多(症结在于排气系统不好或产生噪声或排气不通畅),这涉及到了交叉管理不够,卫生间——作为清洁工你的工作场地之一,要完善你的卫生间清洁服务,清洁工要关注卫生间的影响清洁效果的相关设备(如排气扇、烘手机、洗手液容器、马桶等卫生设备),如发现故障,清洁工要及时报部门维修专业,及时修正设备问题;同时要根据情况及时喷空气清新济调节气味,改善卫生间空气质量;第三,重点楼层的卫生间应重点管理、重点清洁(象超过三十层的楼宇本人认为重点楼层的卫生间应有专人值候)。第四,清洁管理者巡查卫生间标准要提高,卫生间地面清洁如果能像卫生间台桌面的标准,那么工作效果自然有起色。

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